Переоценка имущества

Уже несколько лет в России происходит процедура переоценки земельных участков, порядок проведения которой и сегодня вызывает немало вопросов. Как и почему происходит переоценка кадастровой стоимости, можно ли ее оспорить и как защитить свои права, — комментирует наш специалист.

С начала текущего года вступили в силу положения, обозначенные в главе 30 Налогового Кодекса РФ, согласно которым налог на недвижимое имущество исчисляется исходя из кадастровой, а не остаточной стоимости.

В свою очередь, кадастровая стоимость земельных участков (на основании 66 статьи Земельного кодекса) устанавливается исходя из рыночной цены, и де-факто приравнена к методу рыночной оценки недвижимости. Однако установленная цена земельных участков и наделов, мягко говоря, удивляет правообладателей недвижимости, ведь от нее зависит размер арендной платы, стоимость выкупа участков и ежегодные налоговые платежи.

Как происходит процедура кадастровой переоценки?

Государственная кадастровая оценка (ГКО) происходит на основании Земельного кодекса РФ по решению органов власти, которые формируют перечень объектов недвижимости, подлежащих переоценке и учтенных в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).

После утверждения перечня объектов, подлежащих оценке и составления отчета, сформированного на основании результатов работы оценщиков — результаты переоценки подлежат утверждению и публикации. После этого правообладатели земельных участков и другие лица, чьи права были затронуты, могут подать соответствующий запрос и получить необходимую информацию.

Утвержденные результаты переоценки направляются в Федеральную кадастровую палату Росреестра, после чего данные о стоимости объекта используются всеми уполномоченными органами государственной власти, включая ФНС РФ, начисляющей налог на недвижимое имущество.

Что делать, если вы не согласны с результатами переоценки?

Порядок переоценки и ее обжалование — вызвало немало споров и недовольств, в результате которых Госдума РФ приняла закон, который, по мнению депутатов, упростил бы процедуру оспаривания кадастровой переоценки, и определил следующие положения:

• Сроки обжалования. Оспорить кадастровую оценку можно будет до следующей переоценки, то есть, фактически в течение 5 лет.

Плюсы. Собственник, не ограничен жесткими временными рамками (в прежней редакции закона на оспаривание отводилось всего 6 месяцев) и успеет оспорить результаты кадастровой переоценки.

Минусы. Оспаривание может затянуться на годы, сделав процедуру длительной, дорогостоящей и бесперспективной.

• Порядок оспаривания. Спор о кадастровой оценке сначала рассматривается в досудебном порядке на заседании специальной комиссии и только после этого — в суде.

Плюсы. Процедура оспаривания в досудебном порядке довольно проста и не предполагает уплаты госпошлины, что позволяет значительно сэкономить время и деньги.

Минусы. Предсказуемость результатов работы специальной комиссии по оспариванию кадастровой оценки. Например, на основании данных размещенных на сайте Росреестра города Москвы, комиссия в течение 2014 года приняла решения по 22 делам, результатом которых является отказ или отклонение заявлений собственников.

Порядок обжалования кадастровой переоценки в судебном порядке

Поводом для обращения в суд является отказ или отклонение заявления о переоценке кадастровой стоимости. В зависимости от формулировки и причин отказа формируется комплект документов, которые необходимо представить в суд.

Заявление в суд должно носить исковой характер, а при подаче иска необходимо заявить два исковых требования:

1. О признании новой кадастровой стоимости объекта несоответствующей рыночной цене.

2. Об установлении кадастровой стоимости объекта в соответствии с его рыночной ценой на основании независимой оценки или экспертизы.

Чтобы доказать несоответствие стоимости объекта рыночной цене, необходимо привлечь авторизированных оценщиков (членов СМАО), которые проведут независимую экспертизу объекта. Экспертизу можно провести до подачи искового заявления или в процессе судебного разбирательства.

В случае проведения экспертизы в досудебном порядке, заказчик может самостоятельно выбрать оценочную компанию и заказать рыночную оценку объекта. Однако в этом случае все расходы, сопряженные с проведение экспертизы, лягут на плечи заказчика и не могут быть взысканы в случае удовлетворения искового заявления (экспертиза проводилась в досудебном порядке, а, значит, ее стоимость не может быть взыскана в качестве судебной издержки).

В том случае, когда экспертиза по определению рыночной стоимости объекта будет проведена в судебном порядке, истцу необходимо подготовить соответствующее ходатайство и предоставить сведения об учреждениях, готовых провести соответствующую оценку. Экспертную оценку можно согласовать заранее, а все расходы, в случае удовлетворения иска, будут взысканы с Кадастровой палаты.

По завершению слушаний (на основании решении суда) вносятся изменения, если таковые имели место, в ГКН кадастровой стоимости объекта.

В целом, следует отметить, что суды часто принимают решения в пользу правообладателей, а Кадастровая палата практически никогда не оспаривает их. Поэтому самое главное — корректно подать исковые заявления и соблюсти все требования законодательства при проведении судебной экспертизы.